【房產生活】關於房貸利率的細節了解多少?什麼情況貸款比較省錢?

過去 20 年以前曾買屋的人,可能遇過那一個時代有的現象, 為了刺激房地產的的市場,買屋不僅全額貸款給你,還能把裝潢款一併貸款給你,造就了「超貸」的情況。

隨著實價登入的開始,禁止投資客炒房,並且在 2016 年 1 月 1 日實施的房地合一稅 1.0,再到今年 2021 年 7 月 1 日開始實施的房地合一稅 2.0,都是為了抑制投資客在房地產上面過度的炒作以及大量的囤房與操弄房市,導致真正想購屋自住的家庭購屋難度大大提升,造成想買房的卻買不了房,很有錢的繼續拼命買拼命賣的狀態, 最後多數人成了社會上許多無殼蝸牛,物質與精神的壓力倍增,造成社會嚴重的困擾。

現今一般購屋,想要全額買房已經不太可能了,一定會向銀行申請「房屋貸款」

關於房貸利率的細節,你了解多少!?先用一個例子給你知道利率的差異 :

如果我們買了一間房屋總價 1,250 萬的房屋,銀行貸款給我 8 成的貸款條件 1,000 萬,那我的自備款就要準備 250 萬。

現在銀行利率多半在 2% 以內,一般條件正常都有 20 年的房貸年限,若是以上條件,我每一個月本利攤還需要還款50,588元,但若我利率變為 3% 其他條件不變,則我每一個月本利攤還需要還款 55,459 元以上你會發現,利率差1%,利息費用一個月差了將近快 5,000 元。這 5,000 元,看似微小,但如果我們將 5,000 元存起來當基金使用,透過複利滾存來計算,你知道 20 年後你除了代款繳清了,你還會得到多少嗎?

每個月所省下的 5,000 元投資某穩定基金*12 個月*年化 2%*20 年複利滾存,將會有 297.4 萬(不考慮額外費用與資金費率) 將近 300 萬。 所以不要小看每個月省下這 5,000 元未來所創造的威力哦!

再來聊聊貸款最重要的兩個因素

「借款人條件(人)」「擔保品本身條件(屋子)」,銀行並不是慈善機構,是營利單位, 所以所有的借貸,銀行都是透過你與房屋的條件來做借貸依據。

借款人:

就以銀行而言,會以三個角度來對「借款人」進行評估

一、信用調查(聯合徵信)

二、還款能力(資產證明)

三、收入模式(收入來源)

所以想要在銀行前面呈現最好的一面,最好讓自己的信用聯徵狀態良好,收入有入帳且穩定,以及擁有百大企業為背景的公司,或者你本身就是所謂的三師(醫師、律師、會計師)與軍公教人員,又或者你本身就是貸款銀行的長期用戶,薪轉銀行、理財銀行、VIP貴賓等,這都會獲得銀行許多特別的貸款優惠哦~

(延伸閱讀:【房產生活】你的信用值錢嗎?銀行最喜歡有以下五大特點!!)

擔保品:

擔保品就很吃重「地點」的選擇,一個具有抗跌與增值與轉手率高的房產,絕對脫離不開好的機能環境,什麼是好的機能環境?例如:捷運、商圈、或者規劃區學區等利於生活環境的區域。

銀行貸款願意的成數就很有可能從 7.5 成 ~ 8 成開始計算。相反的,如果你買的地段屬於較偏遠區域,又或者工業建築、小套房(低於15坪) 都會影響到你貸款的成數利率

還有一個重要的依據,就是房屋的屋齡,屋齡過高的房屋,銀行也會酌量降低貸款的金額,同時屋齡也影響著貸款的年限, 房貸可貸款的年限越長,意味著你每月需攤還的本金也就越低。

綜合以上「優質的借款人」「良好的擔保品」基本上每一間銀行都會很樂意與你做生意;倘若以上都無法讓你順利拿到你要的結果,那不妨以下兩招可以酌量參考:

一、提供信用、收入較佳的保證人,作為你的連帶保人。

二、提供其他抵押品、或者資產證明、現金證明(50萬以上)。 以上都能增加銀行對你的貸款信心程度。

事實上,在這環境裡一定還有更多不同的角度來進行房屋貸款,但如何做到相對最好的貸款? 把自己的財力與信用做好,尤其是個人信用與穩定收入,那才是所有方法的硬道理!

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