【房產生活】情侶共同買房所有權該掛誰 ? 三個要點保全雙方的權益

這話題應該有不少正在熱戀中的情侶,有長期交往或以結婚為前提的長遠目標規劃,都會遇到的問題!

有時候男生為表示自己的真心誠意以及自己氣度不凡的人格,決定將自己與另一半辛苦賺的錢來買一間房,並且將房屋的所有權人掛在女方名下。有此一舉動的男人,小編對此類型的男人都深感佩服但不支持!

當初的美意,都有可能成為後來終結的原因,合世在財務規劃上有一句 Slogan 是這樣說的:「致富不是有錢人的權利,而是有『計劃』的,一步一步走向致富」。這個 Slogan 的重點放在於計劃之上,金錢要有計畫,婚姻與關係為何不需要計畫呢? 更何況是婚姻+財物,這第二層次的問題,更需要好好的計畫與釐清。

我們如何可以兼顧關係上美好的感覺,又能在各自財務上的周全保護呢!?

一般人可能會給各位熱戀中的情侶建議:「可以使用『共同登記』」。共同登記確實可以在雙方的權益上做到保障,但共同登記有一些連帶的問題,這兩點你要先知道:

一、共同登記,貸款降低、貸款利率提升

多半銀行認為,共同登記的房子,多半都是投資行為,投資行為的轉手率極高,不利於銀行放貸,所以通常在貸款上的成數 都會比一般房貸來得低,可貸金額約莫 5~7 成左右,並且貸款的利率也會提升,約莫 1%~2% 上下。

二、若是共同登記,雙方節稅優惠都將被使用

每一個人都有權申請「一生一次」或「一生一屋」來減免土地增值稅的優惠,(財政部稅務局https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/408/4882982548330106800) 但若是共同登記的狀態下,未來販售房屋時,將會用掉所有登記人一生一次的優惠。


除了「共同登記」,我們還有什麼辦法保全雙方的權益呢? 以下有三個要點三個注意事項您可以參考:

要點一、抵押設定

由房屋的登記名義人將房屋作為擔保品,設定抵押權給另一半,通常有貸款時,銀行是第一順位的債權人,而另一半則是第二順位債權人,這麼做的目的是,當所有人若私自出售房屋時,獲利資金會先償還給第一債權人、其次為第二債權人,這樣做雖能保障利益,但是仍然無法阻止房屋登記名義人把房屋賣掉。

要點二、 預告登記

約定房屋只能移轉給預告登記中的請求權人,房屋的登記名義人無法私自售屋、抵押貸款,或是將房子贈與給別人,這動作可以防止房屋登記名義人在另外一方不知情的情況下處置房子,不過預告登記也不是無敵的!預告登記是不能防止查封、假扣押、假處分的。

要點三、 信託登記

登記名義人(委託人)將房產委託給受託人,交由受託人代為管理與處分,原則上委託人還是保有受益人權益,而受託人則是形式上的所有權人。辦理信託登記後,假如委託人在外有新增個人的債務,房子則就不會遭到查封或假扣押、假處分,因此建議以信託登記取代預告登記。

注意事項一、簽立合資購屋契約

不論透過哪一種做法,建議一定要簽立一份合資合約,合約的內容要說明清楚雙方出資的比例、權力的範圍與持份多寡,假如最後需要賣屋,還有收益的分配與交付,避免各說各話,口說無憑,交付資金的時候,也可以用這合約來證明,這為合資的關係,並非贈與,則可避免贈與稅的問題。

注意事項二、保留所有金流來往的證明紀錄及文件

交付資金時建議一定要用有紀錄的方式,例如:匯款紀錄,這些能證明所有金流來往的紀錄都應當表留起來。未來發生什麼事情可以連同合約作為證據證明,以保全自己的所有財產。

注意事項三、設定自住為主,而非投資案件

銀行對於投資者的風險評估相對較嚴謹,若是物件有「共同登記」、「預告登記」以及「信託登記」等設定,銀行認列為投資件的可能性較高,因此會影響未來的轉貸以及增貸事宜。 欲購屋的情侶與家庭要注意!避免自備款準備不足,或是資金週轉不靈面臨違約的狀態。

情侶買房,肯定是為了更美的好未來而鋪路,因為愛,所以結婚;因為美好,所以簽約, 就像你未來準備簽下的那張結婚證書一樣,口頭承諾與契約承諾都非常重要。

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