【房產生活】朋友要求借名登記恐成「呆人」,需注意哪些風險?

房地合一稅 1.0 於 2016 年初改版,將房子與土地稅務合併申報,再於今年3月中祭出了「限貸令」(全名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」),大大的限制了自然人購買一般住宅限制貸款成數(第 3 戶貸款最高6成、第4戶以上最高僅能貸款5成,且皆無寬限期)。

而房地合一稅於 2021 年 7 月再進化為 2.0 版本!「購置第3戶貸款最高成數由 6 成降至 5.5 成且無寬限」 以及「法人購屋第一戶最高僅 4 成且無寬限期。」

所以很多聰明的投資者想辦法來讓自己,既可以貸款又可以獲利的辦法!

既不自己坐擁過多房產,又不用公司法人來置產, 而這其中一個辦法就是「借名登記」

什麼是「借名登記」?

「借名登記」是指,當事人(借名人)約定將自己的財產(通常是不動產),以別人(出名人)名義來做登記,但仍然是由自己在做管理、使用與處分出售)

也許有些朋友會請你做「人頭」,可以賺取人頭費!

但此舉有幾個問題點合世幫各位先點出來,「借名登記」也有可能發生的風險 :

一、當對方(借名者、借款人)無法償還房貸時,你會被銀行追討房貸,雖然在銀行裡,所有權人(房屋擁有者)與借款人(貸款的人)可以是不同的人,但如果借款人還不出錢來需要找一個人來繳交房貸,而借名的你,就成了銀行第一位償還貸款人,所以要有扛下房貸的準備。(當然銀行可能會直接法拍你的房子)

二、他人(借款人)墊高了房價來超貸, 未來賣了房子可能都不夠來償還貸款,進而造成自己財務上的嚴重缺口。

三、房屋登記人是你,那你就有多樣的賦稅需注意!

(1) 購買房屋後,房屋就會產生兩筆稅賦即「房屋稅」和「地價稅」,稅賦屬稅捐機關在處理,若對方(借名者)無執行繳稅,而你也沒承接繳稅義務,那下一步可能就會強制執行處分,可能會扣押你的薪水,甚至查封你名下的其他資產。

(2) 房屋可能於若干年後有交易的行為,此舉可能會產生「房地合一稅」,若兩方的合作合約無載明清楚,這一筆款項會直接落入房屋所有權人身上。

(3) 如果這屋子有租賃的行為,那租賃的所得就會在出名者的名下,現在政府對於社會住宅祭出許多的利多,若是有出租行為不報稅,屬逃漏稅行為都需要補繳以及嚴懲的!

所以不管有沒有錢賺,熟不熟悉的家人或朋友,都要小心謹慎執行,「借名登記」與「結婚登記」一樣!都需要充分的了解與溝通協調並且公證好,才不會賠了夫人又折兵!

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