【新聞觀點】疫情中的房市資產重分配

台灣疫情突然進入嚴峻期,而台股指數也歷經兩周的重挫,隨著台灣目前自主封城,每個人被迫在生活中緩下腳步的時候,我們也可以重新看看自己的各類資產配置。房產一向被視為可穩定投資的主要資產項目,但也因其稀有特性,成就了各種炒房的現象。今年政府致力打炒房,不斷調整房產管理法規,除了七月即將上路的房地合一2.0之外,今天立院也三讀修正「住宅法」部分條文。如果你擁有自住之外的房地資產,或正想進入房產市場,都該好好思考你的下一步,讓自己在這場房產重分配的過程中掌握先機。

政府是自2016年1月1日起開始實施房地合一課徵所得稅制度,藉此新制度來解決房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅的缺失。而在房產市場來看,這樣的制度也為以往自由的房產市場加上了幾道限制,減緩了炒房現象的加劇。但在這一兩年間,隨著經濟的成長,資金寬鬆、利率太甜的現象,立刻再次引起銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率快速上升,所以從去年中開始,我們看到政府從金融信用管制下手,再配合房地合一的稅率規範及實價登錄制度來避免投資客、法人炒作不動產,影響居住正義。

而看著這些制度的成效似乎不如預期時,在三月時,我們就看到了房地合一2.0的通過。過沒幾天,金管會也立即表態將配合行政院與央行的選擇性信用管制。

從政府今年的打炒房政策來看,是明確地從幾個方向要阻殺炒房問題。首先,金融的信用管制是讓投資客在入場時的難度增加,使得一開始的資金量需要增加。其次,房地合一的功能在拉長「短期交易」重稅期。這樣的制度使得投資客必須考量中長期持有房產的成本,以及中長期持有後對於未來整體絡繹的影響有多少?當然,這次還加上了些特別規範,就是把預售屋也納入課徵對象。在預售屋一般持有期間僅2至3年的情況下,政策效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45%稅負。

當政府打炒房的方向明確之後,房價會如何變動呢?長期來看其實有看漲也有看跌。從資金面來看,台灣的寬鬆熱錢還是需要有地方可去,加上未來建材原物料價格趨向上漲,營建人力費用也只漲不跌,多重因素都會撐住台灣房價。但回到台灣房產的自住剛性需求,我們也不能忽視台灣人口負成長的問題。台灣目前是全球生育率最低國家,勞動人口也逐步減少,而消失的勞動力人口,就意味著長期的購房需求也會消失。畢竟,只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。這個問題不解決,我們很難對未來房產市場的成長抱持樂觀的態度。

當房產可能失去「短期金融商品」的角色後,你想用什麼樣的方式進入房產市場呢?

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