【新聞觀點】現今房市政策 環繞三條軸線

立法院財政委員會29日審議《所得稅法》修正草案,也就是俗稱的房地合一稅2.0,大致按照行政院版本通過,包含最具爭議的取得時間自2016年起算,已順利過關;不過修正案條文中「施行日期由行政院定之」,朝野立委未能有共識,該條文保留送黨團協商,但是可預期此修正法案將於近期通過施行。政府因應房價飆升而推出政策抑制價格上漲,這已經是箭在弦上,而政策的抑制方向共有三條軸線:打擊投資客、抑制屯房及租屋市場透明化。

這次的房地合一稅2.0就是打擊投資客的主要政策,透過延長短期交易時間,持有在2年之內出售,課徵45%;持有逾2年、未滿5年,課徵35%;持有逾5年、未達10年,稅率20%;持有超過10年稅率15%,顯示個人持有房地只要在5年內出售都會被課重稅,以此降低投資客短期買賣房產的動機。其次,營利事業出售房地也納入房地合一稅2.0的規範,2年內出售最高課徵45%;持有逾2年、未達5年適用35%;超過5年稅率為20%。另外,預售屋和特定條件的股權交易也納入房地合一稅,避免個人藉由成立公司或者營利事業炒作不動產,以及打擊預售屋的炒作。以政策面來看,這次的草案修正顯示政府要抑制投資客的決心,無論從買賣年限的修改,或是個人及法人身分的房產買賣都全面進入規範,勢必將影響投資客未來的資金流向。

此外,這波房價上漲的原因除了投資客因素外,許多人的「買房屯房」也是不容忽視。因此,「屯房稅」目前仍是朝野關注的話題之一,而政府目前不急著推「屯房稅」則有一項主要因素:財政部提出的稅基問題,這個問題確實存在而且非常嚴重。囤房稅主要是要提高房屋稅,房屋稅是根據各地方政府評定的房屋現值課稅,但數十年來的結構就是:房屋現值遠遠低於市價,很可能市價2000萬的房子,房屋現值只有50萬。因此,如果稅基不回歸到正常一點的價位,對多屋者大幅提高房屋稅率(即所謂囤房稅),能收到多大效果還有待觀察。但是,如果貿然讓稅基回歸市價,把房屋現值提高到接近市價,對其它所有持有房屋者而言(包括自住者),房屋稅將因此提高5、6倍甚至可能10倍以上,大概沒有民眾受得了這種加稅方式。因此,這也是「屯房稅」只聞其聲,卻一直看不見實際政策的原因。但,只要它不斷被討論,就有找出解套方式的一天。

租金議題近來也頻頻受關注,主管機關主張租屋市場應該更加透明,也要避免房東逃漏稅。財政部長蘇建榮日前接受質詢時回應,將和內政部合作,商研住宅租金實價登錄制度,且去年也已開始專案追查逃漏稅。不過,即使是正確的方向,在實行上並不容易。事實上,目前實價登錄其實已經有納入租屋,只是並沒有做到全面。根據《不動產經紀業管理條例》規定,經由仲介業者協助成交的租賃案件,必須在租約簽訂起算的三十日內,向地方主管機關申報。而近來的討論,指的是要連未經仲介的租賃都納入實價登錄。目前政策討論上卡關的地方,是這樣的規範會造成許多屋主的招租變得比以往繁瑣許多,因此或許在政治考量下仍未強力施行,但畢竟因為過去的租屋黑市是積習,從租屋房市健全的角度來看,此積習仍然有必要改正。因此,當政府找出適當誘因作為配套措施時,租屋市場透明化仍將是勢在必行,以塑造相對公正的市場。

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