【名人講堂】新冠肺炎疫情三級警戒下,店家/公司都不能營業不能開了,我可以向房東要求減租 or 提前終止租約嗎?

文章來源 : 鴻安法律事務所 吳于安律師

近幾週以來,因為疫情嚴重,許多公司及商家為配合政府防疫措施,有些是暫停營業,有些則因民眾不敢出門外食、購物而收入銳減,但店租仍必須持續繳交,實在苦不堪言。

今天想跟大家聊聊兩個問題

一、 在Covid-19新冠肺炎疫情三級警戒下,店家/公司都不能營業不能開了,他們可以向房東要求減租嗎?

二、 如果不能減租,那我可以提前終止租約,再請求法院酌減違約金嗎?

*承租人能夠以疫情為由請求出租人減租嗎?

民法有一條情事變更原則的規定,該條文內容是:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」(民法第272-2條第1項) 我們從字面意思解讀,可能以為所謂的「情事變更非當時所得預料」可以適用在目前新冠肺炎疫情的狀況,且可主張「依其原有效果顯失公平」以減少租金

但真的是這樣嗎?基本上,這條的適用必須同時符合兩大要件:

第一,情事變更非當時所得預料。

第二,依其原有效果顯失公平。

從去年疫情開始截至目前為止,在請求減租的案例中,多數法院仍認為疫情不能算是情事變更事由,除非因為疫情導致租金普遍下降,而我們自己與房東原本訂的租金遠高於普遍租金價額,這時候才有可能說「按照原約定的租金收租顯然過高有失公平」。(參考花蓮109花簡414號判決、台北109北簡16450號判決)

*如果不能減租,那我可以提前終止租約,再請求法院酌減違約金嗎?

基本上,在酌減違約金的情況,這法條的適用仍須同時符合兩大要件:

第一,情事變更非當時所得預料:

舉例來說,109年年初疫情發生後,政府就開始限制外籍人士入境我國,或者入境後需要配合集中或居家檢疫,這項政策衝擊旅遊業,因此,「新冠肺炎疫情」對於「旅館業者」而言就是「情事變更非當時所得預料」的狀況。然而,即使符合第一個條件,仍須符合第二個條件。

第二,依其原有效果顯失公平:

這時候,法院會衡量的該旅館業是否真的因為疫情而受有巨額且無法負擔的虧損,換句話說,如果這段期間,該旅館還有能力開新的旅館分館,就可能被法院認定其營運受疫情的影響有限,可能不會允准降租。

另外,法院還會考量出租人方的權益,例如,如果因為承租人提前解除租約,出租人要另外尋找承租人承租,又恰好碰到疫情狀況,短時間較難再將房屋租出去,導致延長另覓承租人的期間而有無法收租的情形。這個時候,法院就可能駁回酌減違約金的請求。(參考高雄109雄簡1721號判決)

另外,法院還會考量出租人方的權益,例如,如果因為承租人提前解除租約,出租人要另外尋找承租人承租,又恰好碰到疫情狀況,短時間較難再將房屋租出去,導致延長另覓承租人的期間而有無法收租的情形。這個時候,法院就可能駁回酌減違約金的請求。(參考高雄109雄簡1721號判決)

*吳于安律師小叮嚀

其實從109年疫情開始後,就紛紛有民眾提出請求減少租金、酌減違約金的民事訴訟,不過,可能先前防疫狀況較為穩定,所以法院的審查結果多半不允許減租,僅偶爾有允准酌減違約金的狀況。

但目前全台都三級警戒,狀況與過去不同,很多公司跟店家是因為無法符合政府防疫政策規範而真的不能營業(例如超過室內人數上限,或者被要求不得營業的行業別),這狀況應該就已經符合民法第272-2條第1項的情事變更原則了。

另外,台北市政府於5/28宣布紓困政策,若房東自願減租比例達15%,可向臺北市稅捐稽徵處申請延期或分期繳納房屋稅、地價稅,民眾可與房東告知此資訊進行協商。(北市延稅&分期繳稅資訊來源:https://dof.gov.taipei/Content_List.aspx?n=620DCB9F03451B25

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